Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – na co uważać

Umowa przedwstępna to moment, w którym transakcja przestaje być rozmową, a zaczyna być zobowiązaniem. I właśnie dlatego jest to etap, na którym najczęściej dochodzi do błędów – zarówno po stronie kupujących, jak i sprzedających. Wyjaśniamy, o czym pamiętać, żeby umowa chroniła obie strony.

Forma notarialna czy zwykła?

Umowa przedwstępna może mieć formę aktu notarialnego albo zwykłej pisemnej umowy cywilnoprawnej. Różnica jest fundamentalna. Umowa w formie aktu notarialnego pozwala w razie sporu dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem – czyli zmusić drugą stronę do sprzedaży lub kupna. Umowa w formie pisemnej daje tylko prawo do odszkodowania, a nie do zawarcia transakcji.

W praktyce większość umów przedwstępnych przy sprzedaży mieszkań w Warszawie ma formę aktu notarialnego. Koszt to kilkaset złotych za taksę notarialną (dużo mniej niż za akt przeniesienia własności), a bezpieczeństwo jest nieporównywalne. Radzimy tę formę wszystkim klientom – kupującym i sprzedającym.

Zadatek czy zaliczka – to nie to samo

Zadatek jest uregulowany w Kodeksie cywilnym i działa jak zabezpieczenie. Jeśli kupujący się wycofa, sprzedający zatrzymuje zadatek. Jeśli sprzedający się wycofa, kupujący może żądać zwrotu podwójnej kwoty zadatka. To symetryczne i sprawiedliwe – obie strony mają motywację, żeby dotrzymać słowa.

Zaliczka to po prostu część ceny wpłacona z góry. Jeśli do transakcji nie dojdzie – z jakiegokolwiek powodu – zwracana jest w pełnej wysokości. Nie dyscyplinuje żadnej ze stron.

Przy większości transakcji zalecamy zadatek. Jego standardowa wysokość to 5–10% ceny. Przy mieszkaniu za milion złotych to 50 000–100 000 złotych. Kupujący powinien wliczyć tę kwotę w wkład własny, bo przy akcie ostatecznym zalicza się ją na poczet ceny.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

W umowie przedwstępnej musi znaleźć się termin, do którego strony zobowiązują się podpisać akt przeniesienia własności. Powinien być realny – jeśli kupujący finansuje zakup kredytem hipotecznym, bank potrzebuje od czterech do ośmiu tygodni na decyzję i wypłatę. Zbyt krótki termin naraża kupującego na utratę zadatku bez jego winy.

Z drugiej strony, zbyt długi termin paraliżuje sprzedającego, który w tym czasie nie może swobodnie dysponować nieruchomością. Naszym klientom zwykle proponujemy termin od sześciu do dwunastu tygodni, w zależności od złożoności transakcji i sposobu finansowania.

Co jeszcze powinna zawierać umowa

Poza ceną, terminem i formą zabezpieczenia (zadatek/zaliczka), dobra umowa przedwstępna opisuje:

• dokładny opis nieruchomości – adres, numer księgi wieczystej, metraż, przynależności (piwnica, miejsce postojowe),
• oświadczenia sprzedającego – że nieruchomość jest wolna od obciążeń, nie toczy się wobec niej postępowanie egzekucyjne, nie jest przedmiotem sporu i że sprzedający ma prawo nią rozporządzać,
• warunki rozwiązania – co się dzieje, jeśli bank odmówi kredytu (czy kupujący traci zadatek, czy umowa ulega rozwiązaniu bez konsekwencji),
• stan mieszkania przy wydaniu – czy sprzedający zobowiązuje się wydać je w stanie niepogorszonym, opróżnione, z wymeldowanymi lokatorami,
• termin wydania nieruchomości – nie zawsze pokrywa się z dniem aktu notarialnego.

Najczęstsze błędy

Pierwszy: brak zapisu o tym, co się dzieje, gdy bank odmówi kredytu. Kupujący traci zadatek, bo formalnie to on nie spełnił warunku – a przecież winy nie ponosi. Rozwiązaniem jest klauzula, która w przypadku prawomocnej odmowy kredytu pozwala na rozwiązanie umowy ze zwrotem zadatka w pełnej wysokości.

Drugi: niedokładny opis stanu prawnego nieruchomości. Jeśli po podpisaniu umowy przedwstępnej wyjdzie na jaw, że na nieruchomości jest służebność albo roszczenie osoby trzeciej, sytuacja robi się skomplikowana. Lepiej sprawdzić to wcześniej.

Trzeci: podpisywanie umowy bez obecności drugiego małżonka, gdy nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego. Taka umowa może okazać się nieskuteczna.

Czy potrzebujesz pośrednika przy umowie przedwstępnej?

Umowę przedwstępną może przygotować notariusz – i to on odpowiada za jej treść. Ale warunki, jakie się w niej znajdą, to wynik negocjacji między stronami. Rolą pośrednika jest dopilnować, żeby żadna ze stron nie zgodziła się na warunek, który jest dla niej niekorzystny, i żeby wszystko, co zostało ustalone ustnie, znalazło się w dokumencie. To jeden z tych etapów transakcji, w którym doświadczenie naprawdę robi różnicę.

Jeśli planujesz sprzedaż lub zakup i chcesz się upewnić, że umowa przedwstępna zabezpiecza Twoje interesy – skontaktuj się z nami. Przejrzymy dokument przed podpisem lub pomożemy go wynegocjować od początku.