Ile naprawdę kosztuje zakup mieszkania? Wszystkie koszty poza ceną

Kupujący pytają nas o to na pierwszym spotkaniu częściej niż o cokolwiek innego: ile trzeba mieć ponad cenę mieszkania. Odpowiedź brzmi „zwykle od 4 do 7 procent”, ale taka liczba nic nie daje, dopóki nie wiadomo, z czego się składa. Rozkładamy ją więc na części i liczymy na konkretnym przykładzie.

Prowizja biura

Nasza stawka wyjściowa dla kupującego to 3,5% ceny netto, czyli 4,305% z podatkiem VAT. Jest negocjowalna i zależy od tego, ile pracy wymaga transakcja. Część ofert mamy w obsłudze bez prowizji dla kupującego – wtedy wynagrodzenie płaci wyłącznie sprzedający, a przy ofercie widnieje odpowiednia informacja. Warto o to zapytać na samym początku, bo przy mieszkaniu za ponad milion złotych ta pozycja jest największa z całej listy.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Przy zakupie na rynku wtórnym płaci się 2% ceny tytułem podatku od czynności cywilnoprawnych. Notariusz pobiera go przy akcie i odprowadza do urzędu, więc nie trzeba o nim pamiętać osobno – trzeba go tylko mieć. Są dwa wyjątki. Pierwszy: zakup od dewelopera na rynku pierwotnym jest objęty VAT w cenie i PCC wtedy nie występuje. Drugi: jeśli kupujesz swoje pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym i nie posiadasz ani nie posiadałeś innej nieruchomości mieszkalnej, przysługuje Ci zwolnienie z PCC. Przy mieszkaniu za 1,2 mln złotych to 24 000 złotych różnicy, dlatego ten jeden warunek sprawdzamy z klientem zawsze.

Notariusz, wypisy i sąd

Taksa notarialna jest ograniczona rozporządzeniem i zależy od wartości transakcji, a przy lokalach mieszkalnych, domach jednorodzinnych i działkach budowlanych wynosi połowę stawki maksymalnej. Do taksy dochodzi VAT. Osobno płaci się za wypisy aktu – to zwykle około 300 złotych – oraz opłaty sądowe: 200 złotych za wpis prawa własności do księgi wieczystej, 100 złotych za założenie nowej księgi przy lokalu z rynku pierwotnego, a przy kredycie 200 złotych za wpis hipoteki i 19 złotych podatku od jej ustanowienia.

Koszty kredytu, których nie widać w akcie

Jeśli kupujesz na kredyt, poza aktem notarialnym pojawiają się jeszcze: prowizja banku za udzielenie kredytu, wycena nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości i często ubezpieczenie na życie, a czasem opłata za pomostowe ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki. Ich wysokość różni się między bankami na tyle, że nie da się ich sensownie uśrednić – dlatego współpracujemy wyłącznie z Notus Finanse i prosimy o porównanie ofert, zanim klient wybierze bank. Doradca robi to bezpłatnie.

Przykład: mieszkanie za 1 200 000 złotych

Rynek wtórny, zakup na kredyt, bez ulgi na pierwsze mieszkanie:

• prowizja biura: 42 000 zł netto, czyli 51 660 zł z VAT,
• PCC 2%: 24 000 zł,
• taksa notarialna z VAT: około 3 180 zł,
• wypisy aktu: około 300 zł,
• opłaty sądowe z wpisem hipoteki: 419 zł.

Razem około 79 600 złotych, czyli 6,6% ceny. To samo mieszkanie kupione od dewelopera na rynku pierwotnym to już tylko około 55 700 złotych kosztów dodatkowych – znika PCC, dochodzi 100 złotych za założenie księgi wieczystej. A gdyby na rynku wtórnym przysługiwała ulga na pierwsze mieszkanie, koszty spadłyby do około 55 600 złotych.

Jak to policzyć dla konkretnej oferty

Na karcie każdej naszej oferty jest kalkulator kosztów zakupu. Wpisujesz cenę, zaznaczasz, czy kupujesz na kredyt i czy to Twoje pierwsze mieszkanie, a kalkulator pokazuje wszystkie pozycje z osobna i sumę. Liczy dokładnie według stawek opisanych powyżej, więc wynik można wziąć na rozmowę w banku. Jeśli coś się nie zgadza z tym, co usłyszałeś w innym biurze – zadzwoń, wytłumaczymy każdą pozycję.